Boşanma aşamasında en çok merak edilen konulardan biri, eşlerden birinin evlilikten önce satın aldığı evin boşanmada paylaşılıp paylaşılmayacağıdır.

Özellikle evlilik öncesinde alınan bir evin kredi borçlarının evlilik sırasında ödenmiş olması, diğer eşin eve maddi katkıda bulunması veya evin evlilik sırasında önemli ölçüde değer kazanması halinde konu daha karmaşık hale gelebilir.

Kural olarak evlilikten önce edinilen ev, eşin kişisel malı kabul edilir. Bu nedenle diğer eş, sırf evlilik ilişkisi nedeniyle evin yarısına otomatik olarak hak kazanmaz.

Ancak evlilik sırasında diğer eşin bu evin edinilmesine, iyileştirilmesine veya korunmasına yaptığı ispatlanmış bir katkı varsa, şartları oluştuğunda değer artış payı alacağı gündeme gelebilir. Türk Medeni Kanunu’nun 227. maddesi de bir eşin diğer eşe ait mala yaptığı esaslı katkı karşılığında değer artış payı alacağını düzenlemektedir.

Bu nedenle “evlilikten önce alınan ev kesinlikle paylaşılmaz” demek de, “eş evin yarısını alır” demek de her somut olay bakımından doğru değildir.

Evlilikten önce alınan ev kimin malıdır?

Türk Medeni Kanunu’ndaki mal rejimi hükümleri bakımından evlilikten önce edinilmiş bir taşınmaz kural olarak kişisel mal niteliğindedir.

Örneğin bir kişi 2018 yılında bir ev satın almış, 2022 yılında evlenmiş ve 2026 yılında boşanma davası açmışsa, evin edinilme tarihi bakımından öncelikle evlilik öncesi edinim söz konusudur.

Bu durumda evin tapuda kayıtlı olduğu eş, kural olarak taşınmazın maliki olmaya devam eder.

Diğer eşin yalnızca evlilik nedeniyle taşınmazın mülkiyetinde pay sahibi olması söz konusu değildir.

Yargıtay uygulamasında da evlilik birliğinden önce edinilmiş taşınmazların kişisel mal niteliğinde olduğu ve diğer eşin bu taşınmaz bakımından otomatik olarak katılma alacağı bulunmadığı kabul edilen kararlar bulunmaktadır.

Eşin evlilik öncesi aldığı evde diğer eşin hakkı var mı?

Diğer eşin doğrudan mülkiyet hakkı bulunmayabilir.

Ancak bu durum, hiçbir şekilde alacak hakkının doğmayacağı anlamına gelmez.

Örneğin eşlerden biri evlilikten önce bir ev satın almış ve evlilik sırasında diğer eşin maaşıyla bu evin kredi borçlarının önemli bir bölümü ödenmişse, yapılan katkının niteliği ayrıca incelenebilir.

Burada önemli olan, diğer eşin gerçekten bir katkıda bulunup bulunmadığı ve bu katkının hangi kaynaktan yapıldığıdır.

Katkının varlığı ve niteliği somut delillerle ortaya konulabilirse, şartları varsa değer artış payı alacağı gündeme gelebilir.

Evlilik sırasında evin kredi taksitleri ödenmişse ne olur?

Bu, uygulamada en sık karşılaşılan durumlardan biridir.

Evlilikten önce satın alınan evin kredi borcu evlilik sırasında ödenmeye devam etmiş olabilir.

Burada bütün kredi ödemelerinin otomatik olarak diğer eşe alacak hakkı verdiği söylenemez.

Öncelikle kredi taksitlerinin hangi kaynaktan ödendiği belirlenmelidir.

Örneğin:

• Evin sahibi eş kendi kişisel malından ödeme yapmış olabilir.
• Evin sahibi eşin evlilik sırasındaki geliriyle ödeme yapılmış olabilir.
• Diğer eşin kişisel malından ödeme yapılmış olabilir.
• Diğer eşin geliriyle kredi taksitleri ödenmiş olabilir.
• Eşlerin ortak ekonomik kaynakları kullanılmış olabilir.

Bu ayrım yapılmadan doğrudan bir alacak hesabı yapılması doğru olmaz.

Eşin maaşıyla evlilikten önce alınan evin kredisi ödenirse

Eşlerden birinin maaşından yapılan ödemeler bakımından da ödemenin hukuki niteliği önemlidir.

Örneğin evlilikten önce koca tarafından alınan evin kredi borcu, evlilik sırasında eşlerin gelirleri kullanılarak ödenmiş olabilir.

Bu durumda yalnızca “kredi evlilik sırasında ödendi” denilerek evin edinilmiş mal olduğu sonucuna varılamaz.

Evin edinilme tarihi ile kredi ödemelerinin hangi dönemde ve hangi kaynakla yapıldığı ayrı ayrı incelenmelidir.

Somut olayda diğer eşin kişisel malına yapılan katkının şartları oluşmuşsa, TMK 227 kapsamında değer artış payı alacağı gündeme gelebilir. Yargıtay da bir eşin diğerine ait malın edinilmesine, iyileştirilmesine veya korunmasına yaptığı esaslı katkının değer artış payı bakımından dikkate alınması gerektiğini belirtmektedir.

Evlilikten önce alınan eve yapılan katkı nasıl hesaplanır?

Katkı hesabı her dosyada aynı şekilde yapılmaz.

Öncelikle katkının gerçekten yapılıp yapılmadığı ve miktarı belirlenmelidir.

Daha sonra katkının taşınmazın edinilmesine, iyileştirilmesine veya korunmasına etkisi değerlendirilir.

Örneğin diğer eş;

• Evin kredi borçlarının ödenmesine para vermişse,
• Büyük kapsamlı tadilat masraflarını karşılamışsa,
• Taşınmazın korunması için esaslı bir ekonomik katkıda bulunmuşsa,

bu ödemelerin belgeleri incelenebilir.

Banka dekontları, kredi ödeme kayıtları, hesap hareketleri, faturalar ve diğer hukuka uygun deliller bu açıdan önem taşıyabilir.

Değer artış payı alacağı nedir?

Değer artış payı, eşlerden birinin diğer eşe ait mala yaptığı esaslı katkı nedeniyle doğabilecek bir alacak hakkıdır.

TMK 227’ye göre bir eş, diğerine ait malın edinilmesine, iyileştirilmesine veya korunmasına hiç ya da uygun karşılık almaksızın esaslı katkıda bulunmuşsa, tasfiye sırasında bu malda meydana gelen değer artışı için katkısı oranında alacak hakkına sahip olabilir.

Burada önemli nokta, değer artış payının evin mülkiyetinin yarısının diğer eşe geçirilmesi anlamına gelmemesidir.

Yargıtay’ın da belirttiği üzere mal rejiminin tasfiyesinden doğan katkı payı, değer artış payı ve katılma alacağı kural olarak şahsi alacak hakkıdır; diğer eş otomatik olarak taşınmazın mülkiyetine ortak olmaz.

Evlilikten önce alınan ev satılırsa ne olur?

Evlilikten önce alınan ev daha sonra satılmışsa, satış bedelinin ne şekilde kullanıldığı önem kazanabilir.

Örneğin evlilik öncesinde kişisel mal olan bir ev satılmış ve satıştan elde edilen para başka bir taşınmazın alınmasında kullanılmışsa, yeni taşınmaz bakımından kişisel malın yerine geçen değer ve mal rejimi hükümleri ayrıca değerlendirilmelidir.

Buna karşılık satış bedeli ile birlikte evlilik sırasında edinilmiş başka kaynaklar kullanılmışsa hesaplama daha farklı olabilir.

Bu nedenle eski evin tapu kaydı, satış bedeli, banka hareketleri ve yeni taşınmazın satın alınma belgeleri önem taşıyabilir.

Evlilik öncesi ev satılıp yeni ev alınırsa

Evlilikten önce sahip olunan evin satılarak evlilik sırasında yeni bir ev alınması, mal rejimi bakımından özellikle dikkat edilmesi gereken bir durumdur.

Örneğin eşin evlilik öncesinde sahip olduğu ev 2 milyon TL’ye satılmış ve bu para evlilik sırasında alınan yeni evin bedelinin önemli bir kısmında kullanılmışsa, yeni taşınmazın tamamının otomatik olarak edinilmiş mal olduğu söylenemez.

Kişisel maldan gelen para ile edinilmiş maldan gelen paranın birlikte kullanılması halinde denkleştirme ve mal rejiminin tasfiyesine ilişkin diğer hükümler gündeme gelebilir.

Yargıtay uygulamasında da evlilik öncesi kişisel malın satılması ve elde edilen bedelin evlilik sırasında edinilen başka bir mala aktarılması konusunda paranın kaynağının somut belgelerle araştırılması gerektiği görülmektedir.

Evlilikten önce alınan ev kiraya verilirse

Evlilikten önce alınan evin evlilik sırasında kiraya verilmesi halinde kira gelirleri ayrıca değerlendirilmelidir.

Burada evin kendisi ile evden elde edilen gelir birbirinden ayrılmalıdır.

Taşınmazın kişisel mal olması, bu taşınmazdan elde edilen gelirin de her durumda aynı şekilde değerlendirileceği anlamına gelmez.

Bu nedenle kira gelirlerinin ne olduğu, nasıl kullanıldığı ve hangi mal rejiminin geçerli olduğu ayrıca incelenmelidir.

Evin değerinin artması diğer eşe hak kazandırır mı?

Sadece evin piyasa değerinin yükselmiş olması, diğer eşe otomatik olarak alacak hakkı vermez.

Örneğin evlilikten önce 1 milyon TL’ye alınan bir ev, boşanma tarihinde 5 milyon TL değerine ulaşmış olabilir.

Bu 4 milyon TL’lik değer artışının yalnızca evlilik devam ettiği için diğer eşe ait olduğu söylenemez.

Ancak diğer eşin evin değerinin artmasına yönelik esaslı ve ispatlanabilir bir katkısı varsa, TMK 227 kapsamında değer artış payı değerlendirmesi yapılabilir.

Dolayısıyla “ev çok değerlendi, eş otomatik olarak yarısını alır” şeklindeki yaklaşım hukuken doğru değildir.

Evlilikten önce alınan ev için hangi deliller gerekir?

Uyuşmazlığın çözümünde taşınmazın edinim tarihini ve finansman kaynağını gösteren belgeler büyük önem taşır.

Somut olayın özelliklerine göre;

• Tapu kayıtları,
• Satış sözleşmeleri,
• Banka hesap hareketleri,
• Konut kredisi belgeleri,
• Kredi ödeme kayıtları,
• Dekontlar,
• Tadilat faturaları,
• Kira sözleşmeleri,
• Tarafların yazılı beyanları,
• Diğer hukuka uygun deliller

incelenebilir.

Özellikle “evi ben de ödedim” şeklindeki bir iddianın hangi tarihlerde ve hangi miktarlarda ödeme yapıldığı gösterilerek somutlaştırılması önemlidir.

Evlilikten önce alınan evin kredi borcunu eş ödediyse ne kadar alacak doğar?

Bunun tek bir sabit hesabı yoktur.

Alacağın belirlenebilmesi için öncelikle;

• Evin edinim tarihi,
• Evlilik tarihi,
• Mal rejiminin sona erdiği tarih,
• Toplam kredi bedeli,
• Evlilikten önce ödenen miktar,
• Evlilik sırasında ödenen miktar,
• Ödemeyi kimin yaptığı,
• Ödemenin hangi kaynaktan karşılandığı,
• Taşınmazın tasfiye tarihindeki değeri

gibi unsurların belirlenmesi gerekir.

Gerektiğinde bilirkişi incelemesi yapılarak katkının hukuki niteliği ve miktarı hesaplanabilir.

Evlilikten önce alınan ev boşanmada yarı yarıya bölünür mü?

Kural olarak hayır.

Evlilikten önce edinilen ev, kural olarak satın alan eşin kişisel malıdır.

Diğer eşin sırf evlilik nedeniyle evin yarısında mülkiyet hakkı doğmaz.

Ancak diğer eşin bu taşınmaza yaptığı ispatlanmış esaslı katkılar varsa, şartları oluştuğunda değer artış payı veya somut olayın niteliğine göre başka bir alacak hakkı gündeme gelebilir.

Bu nedenle “evlilikten önce alınan ev kesinlikle paylaşılmaz” demek kadar “boşanmada evin yarısı diğer eşindir” demek de doğru değildir.

Aydın ve Efeler’de evlilikten önce alınan evin mal paylaşımına etkisi

Aydın ve Efeler’de görülen boşanma ve mal rejiminin tasfiyesi uyuşmazlıklarında da evlilikten önce alınan taşınmazlar bakımından aynı temel hukuki kurallar uygulanır.

Ancak her dosyada;

• Evin satın alındığı tarih,
• Evlilik tarihi,
• Tapu kaydı,
• Kredi kullanılıp kullanılmadığı,
• Kredi taksitlerinin kim tarafından ödendiği,
• Eşlerin gelirleri,
• Evin tadilat ve iyileştirme masrafları,
• Evin satılıp başka bir taşınmaz alınıp alınmadığı

ayrıca incelenmelidir.

Özellikle evlilikten önce alınmış bir evin kredi borcunun evlilik sırasında ödenmiş olması halinde, yalnızca tapu kaydına bakılarak dosyanın tamamının çözümlenmesi mümkün olmayabilir.

Sonuç

Evlilikten önce alınan ev, kural olarak satın alan eşin kişisel malıdır ve boşanmada otomatik olarak ikiye bölünmez.

Ancak diğer eşin evlilik sırasında bu evin edinilmesine, iyileştirilmesine veya korunmasına yaptığı esaslı ve ispatlanabilir bir katkı varsa, şartları oluştuğunda değer artış payı alacağı gündeme gelebilir. TMK 227 kapsamında bu katkının ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Ayrıca evlilikten önceki kişisel malın satılması ve elde edilen paranın evlilik sırasında başka bir taşınmazın alınmasında kullanılması halinde, kişisel malın yerine geçen değer ve denkleştirme hükümleri önem kazanabilir. Yargıtay kararlarında bu tür durumlarda paranın kaynağının banka kayıtları ve diğer somut delillerle araştırılması gerektiği görülmektedir.

Bu nedenle boşanma sırasında evlilik öncesinde alınmış bir ev varsa, yalnızca “tapu kimin üzerinde?” sorusuna bakmak yeterli değildir. Evin hangi tarihte ve hangi kaynakla edinildiği, evlilik sırasında kredi ödemelerinin nasıl yapıldığı ve diğer eşin taşınmaza herhangi bir katkısının bulunup bulunmadığı birlikte değerlendirilmelidir.

SSS

Evlilikten önce alınan ev boşanmada paylaşılır mı?

Kural olarak evlilikten önce alınan ev, satın alan eşin kişisel malıdır ve doğrudan paylaşılmaz. Ancak diğer eşin ispatlanmış katkısı varsa şartları oluştuğunda alacak hakkı gündeme gelebilir.

Eşim evlenmeden önce ev aldı. Boşanınca evin yarısını alabilir miyim?

Sırf evlilik nedeniyle evin yarısına otomatik olarak sahip olunmaz. Ancak eve yapılan esaslı katkılar varsa değer artış payı alacağı değerlendirilebilir.

Evlilik sırasında eşimin eski evinin kredilerini ödedim. Hakkım var mı?

Ödemelerin hangi kaynaktan yapıldığı ve taşınmaza yapılan katkının niteliği incelenir. Şartları varsa değer artış payı alacağı gündeme gelebilir.

Evlilikten önce alınan evin değeri arttı. Değer artışının yarısını alabilir miyim?

Sadece evin değerinin yükselmiş olması diğer eşe otomatik olarak alacak hakkı vermez. Esaslı ve ispatlanabilir bir katkı bulunup bulunmadığı önemlidir.

Evlilikten önce alınan ev satılıp evlilik sırasında yeni ev alınırsa ne olur?

Eski evin satışından elde edilen paranın yeni evin alımında kullanılması halinde kişisel maldan gelen değer ayrıca araştırılır. Para kaynağının belgelerle ortaya konulması önemlidir.

Evlilikten önce alınan ev kiraya verilirse kira geliri kime ait olur?

Evin mülkiyeti ile kira geliri ayrı değerlendirilir. Kira gelirinin mal rejimi bakımından niteliği somut olayın özelliklerine göre incelenir.

Evlilikten önce alınan ev için yapılan tadilat masrafları alacak hakkı doğurur mu?

Diğer eş tarafından yapılan esaslı ve ispatlanabilir katkılar, şartları varsa değer artış payı kapsamında değerlendirilebilir.

Evlilikten önce alınan evin tapusu eşimin üzerindeyse hiçbir hakkım yok mu?

Tapunun diğer eş üzerinde olması doğrudan mülkiyet hakkı vermeyebilir; ancak malın edinilmesine veya iyileştirilmesine yapılan katkılar bakımından alacak hakkı ayrıca değerlendirilebilir.

Evlilikten önce alınan evin kredi borcu evlilik sırasında ödendiyse ev ortak olur mu?

Hayır. Kredi borcunun evlilik sırasında ödenmiş olması tek başına evi ortak mülkiyete dönüştürmez. Ödemelerin niteliği ve kaynağı ayrıca incelenir.

Evlilikten önce alınan ev boşanmada kime kalır?

Taşınmazın mülkiyeti kural olarak tapuda malik olan eşte kalır. Ancak diğer eşin şartları oluşmuş bir alacak hakkı bulunabilir.